Juillet 2008, Volume 10, no 7

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Obligation d’exploitation continue: la stipulation doit être expresse

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Obligation d’exploitation continue: la stipulation doit être expresse
Par M^e Mario Naccarato

Léo Boutin Ltée c. Provigo Distribution inc., 2007 QCCS 5784, J.E. 2008-165 (C.S.), juge Alicia Soldevila.

Nature de la cause

Le locateur Léo Boutin Ltée saisit la Cour supérieure d’une demande pour l’émission d’une ordonnance d’injonction interlocutoire afin qu’il soit ordonné à Provigo Distribution inc. de maintenir ouvert un commerce d’alimentation de même que les activités connexes s’y rapportant pendant la durée complète du bail. Le jugement intervenu en l’instance ne porte que sur le stade interlocutoire de la demande.

Les faits

Léo Boutin Ltée est propriétaire de l’immeuble abritant le local commercial faisant l’objet du litige. Le 24 novembre 1988, Léo Boutin Ltée et Provigo Distribution inc. («Provigo») concluent une entente d’affiliation pour que Léo Boutin Ltée exploite un supermarché sous la bannière de Provigo. Comme le prévoit l’entente, le 25 novembre 1986, une convention de bail intervient entre Léo Boutin Ltée et Provigo. Curieusement, le même jour, une convention de «sous-bail» intervient entre Provigo et Léo Boutin Ltée. Il importe de préciser qu’il ne s’agit pas d’une sous-location mais de deux documents distincts de location intervenus entre les parties, comportant des clauses distinctes.

Le 24 octobre 2006, Provigo avise Léo Boutin Ltée de son intention de renouveler son bail. Ce renouvellement se fait au milieu de discussions entre les parties au sujet d’importants travaux de rénovation des lieux loués.

Le 15 novembre 2006, Provigo décide de fermer divers magasins au Québec dont la rentabilité ne répond plus aux critères de l’entreprise. Le magasin situé dans les lieux loués ne fait pas l’objet de pareille fermeture.

Le 22 février 2007, Loblaws inc., filiale de la défenderesse Provigo, présente une offre à Léo Boutin Ltée ayant pour objet l’achat du magasin d’alimentation tel qu’exploité. Le 28 février 2007, cette offre est acceptée par Léo Boutin Ltée.

Le 28 mars 2007, la convention de vente entre Léo Boutin Ltée et Loblaws est complétée. Le 28 août 2007, les discussions ont lieu entre les parties au sujet de certains problèmes inhérents à l’immeuble de même que sur l’intention projetée de Loblaws de fermer le marché d’alimentation. À ce sujet, des discussions ont lieu au sujet de la résiliation du bail.

Le 8 septembre 2007, Provigo annonce publiquement qu’elle fermera le marché d’alimentation. Cette annonce donnera lieu à une mise en demeure de Léo Boutin Ltée transmise le 12 septembre 2007.

Le 21 septembre 2007, une ordonnance d’injonction interlocutoire provisoire est émise par la Cour supérieure maintenant le statu quo. Cette ordonnance est renouvelée à quelques reprises.

Prétentions des parties

Eu égard aux critères nécessaires à l’obtention d’une ordonnance d’injonction interlocutoire, Léo Boutin Ltée prétend que Provigo a l’obligation d’user des lieux loués avec prudence et diligence, ce qui comporte l’interdiction de changer la forme ou la destination des lieux loués. La fermeture prématurée du commerce d’alimentation contreviendrait à pareilles obligations. De plus, Léo Boutin Ltée a droit d’exiger de Provigo que cette dernière exécute en nature les obligations découlant du bail. Le droit d’exiger l’exécution en nature, en l’occurrence l’occupation continue des lieux, s’induit des diverses clauses contenues au bail en les interprétant les unes par rapport aux autres. Voilà qui établit selon Léo Boutin Ltée l’apparence de droit nécessaire à l’établissement de son droit.

Léo Boutin Ltée ajoute aussi qu’à défaut d’obtenir l’émission de l’ordonnance demandée, il s’expose à subir un préjudice sérieux et irréparable rendant tout jugement final inefficace. La vacance des lieux que créerait la cessation des activités de Provigo est inestimable. Alternativement, Léo Boutin Ltée prétend qu’advenant l’éventualité où son droit n’était pas clair, la balance des inconvénients le favorise nettement.

En revanche, Provigo prétend que le recours est mal fondé car tout préjudice que subirait Léo Boutin Ltée est quantifiable et peut être compensé par l’attribution de dommages et intérêts. De plus, il prétend que le droit à l’exécution en nature est impraticable en l’espèce et ne constitue pas un cas selon les articles 751 C.p.c. et 1863 C.c.Q., qui «permet au tribunal d’ordonner l’exécution en nature».

Jugement

La requête pour l’émission d’une ordonnance d’injonction interlocutoire est rejetée.

Motifs

Le tribunal reprend l’essentiel des dispositions du bail intervenu entre Léo Boutin Ltée et Provigo. Aucune obligation d’exploitation continue n’y est stipulée.

En revanche, la convention de sous-bail intervenue entre Provigo et Léo Boutin Ltée n’a rien à voir avec une sous-location conventionnelle. Elle constitue un tout autre bail avec ses propres stipulations. Or, au paragraphe 21, il est stipulé:

«Utilisation des lieux. Pendant toute la durée du présent bail et de son ou ses renouvellements, les lieux loués ne devront être utilisés par le Locataire que pour l’exploitation continuelle et sans interruption d’un supermarché d’alimentation; le Locataire ne pourra, de façon directe ou indirecte, quitter ou vider une partie de la totalité des lieux.» (Nos soulignements)

 Plus loin, au paragraphe 27.01, il est stipulé:

«Le Locataire s’engage, tant pour lui-même que pour tous ses actionnaires, administrateurs et dirigeants, pendant toute la durée du présent bail et de son renouvellement: a) à exploiter de façon continue et ininterrompue sous un des noms commerciaux du Groupe Provigo désigné par le bailleur, son commerce d’alimentation dans les lieux loués (ci-après désignés le «Supermarché Provigo»); le Locataire déclarant que le commerce d’alimentation précité est le seul dans lequel le Locataire et l’intervenant détiennent une participation quelconque à la date des présentes;» (nos soulignements)

En matière d’injonction, le tribunal doit appliquer les critères établis à l’article 752 C.p.c. Ces critères ont été élaborés par une abondante jurisprudence et sont les suivants: 1° l’établissement d’une apparence de droit, 2° l’existence d’un préjudice sérieux et irréparable et 3° la balance des inconvénients.

Or, il est bien établi que si le tribunal constate une apparence de droit, il n’est point nécessaire de se pencher sur le troisième critère eu égard à la balance des inconvénients. Cependant, l’apparence de droit, même claire, n’est pas garante de l’émission d’une ordonnance d’injonction car seuls «les cas qui le permettent» (art. 751 C.p.c.), font l’objet de pareille ordonnance.

Qu’en est-il en l’espèce? Le tribunal constate qu’aucune clause d’exploitation continue n’est stipulée dans le bail principal intervenu entre Léo Boutin Ltée et Provigo. En revanche, le «sous-bail» comporte pareille obligation à son article 27.01. Cependant, la Cour constate que ce sont là deux documents différents et que Léo Boutin Ltée ne peut se prévaloir des dispositions du sous-bail. Enfin, «l’obligation implicite d’exploiter le commerce d’alimentation sur les lieux loués» invoquée par Léo Boutin Ltée ne saurait justifier l’exploitation continue du commerce d’alimentation. Il est vrai qu’une obligation générale implicite d’exploitation continue peut se dégager des diverses clauses du bail. Cependant, aucune disposition du bail principal ne fait référence à pareille obligation. Aussi, il ne faudrait pas conclure à pareille obligation du seul fait qu’une clause d’obligation d’exploitation continue est contenue dans le sous-bail.

Quant au caractère irréparable du préjudice invoqué, le tribunal en vient à la conclusion que tel n’est pas le cas en l’espèce car l’immeuble n’abrite qu’un seul local commercial, en l’occurrence celui faisant l’objet du présent litige. Il ne s’agit pas d’un centre commercial comportant plusieurs locataires où une synergie existe entre eux et où la perte d’un locataire important emporterait un climat d’échec commercial difficilement quantifiable.

Commentaires

Les motifs énoncés par la juge Soldevila sont en accord avec les principes émis par la jurisprudence en la matière. Ce que la cause en l’espèce a de particulier c’est que le bail principal ne comportait pas d‘obligation d’exploitation continue par Provigo alors que le sous-bail consenti par Provigo à la demanderesse qui est en même temps sous-locataire et propriétaire de la bâtisse comporte pareille clause. On ne peut pas déduire l’existence de pareille obligation au sous-bail du seul fait que le bail principal contienne pareille obligation. Il importe cependant en pareille circonstance de s’assurer que le sous-bail ne consente pas plus de droits que le sous-locateur en a en vertu du bail principal. Cet aspect du problème n’est pas soulevé en l’espèce.

Enfin, c’est à juste titre qu’en obiter, le tribunal constate qu’une clause d’obligation d’exploitation continue, bien qu’elle doive être stipulée expressément, peut s’inférer de l’ensemble des dispositions d’un bail(1). Cependant en l’espèce, aucune disposition ne permettrait de près ou de loin de conclure à pareille obligation.

1. Steinberg inc. c. Centre d’achat du Berger, [1987] R.J.Q. 868 (C.A.); Place Bonaventure inc. c. Imasco R.I. inc., [1993] R.J.Q. 2895 (C.S.).