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Syndicat de la copropriété Les terrasses du lac Phase II c. Coupal, 2007 QCCS 1624, 2007 R.D.I. 344, EYB 2007-118101, juge Claudine Roy.

Nature de la cause

Il s’agit d’une demande d’injonction demandant à la cour à ce qu’il soit ordonné aux défendeurs, propriétaires d’une copropriété divise dans un immeuble qui contient 58 unités d’habitation, d’enlever la terrasse qu’ils ont installée sur leur balcon.

Les faits

Les faits sont fort simples. Les défendeurs s’intéressent à l’achat d’une unité de copropriété située dans un immeuble qui en comprend cinquante-huit. L’une des conditions essentielles à l’achat du condominium est l’installation d’une remise sur la terrasse mesurant 800 pieds carrés.

La remise mesure 7’ de largeur sur 5’ de profondeur et 8’ de hauteur. Vérification faite auprès du notaire instrumentant, pareille installation serait permise aux termes de la déclaration de copropriété de sorte que les défendeurs se portent acquéreurs de la copropriété.

L’une des copropriétaires se plaint aussitôt de l’installation de la remise et en fait part au syndicat qui institue éventuellement une demande d’injonction pour que soit enlevée la remise. Il importe de mentionner qu’ultérieurement, le règlement de la copropriété sera modifié de façon à interdire les remises qui excèdent 42” de hauteur et 48” de profondeur, bien que cette interdiction ne fera pas l’objet de dépôt en preuve.(1)

Prétentions

Le Syndicat prétend que pareille installation de la remise nécessite une décision des copropriétaires prise à la majorité des voix selon l’article 1096 C.c.Q. car il s’agit de «travaux de transformation, d’agrandissement ou d’amélioration des parties communes» ou d’une décision qui change la «destination de l’immeuble» nécessitant la majorité des copropriétaires représentant les trois quarts des voix de tous les copropriétaires selon les articles 1097 et 1098 C.c.Q.

Aussi, le syndicat ajoute que la remise constitue un changement de destination car il emporterait «modification de l’uniformité et de l’harmonie de l’immeuble» (par. 25). Enfin, le syndicat prétend que l’installation de la remise contreviendrait à l’article 99, paragraphes b) et c) du Règlement interdisant de changer l’apparence et la consistance de la terrasse ou d’y installer des objets désagréables (par. 35).

Question en litige

L’installation de la remise par les défendeurs est-elle illégale?

Jugement

Le tribunal rejette la demande pour l’émission d’ordonnance d’injonction.

Motifs

La destination de l’immeuble telle qu’établie par la déclaration de copropriété est exclusivement «l’habitation résidentielle».

Le balcon, attenant chaque copropriété, est destiné à la jouissance exclusive du copropriétaire. Aucun objet désagréable à la vue ne peut y être installé (par. 99).

La notion de destination de l’immeuble, même interprétée largement selon l’arrêt de la Cour d’appel dans Kilzi c. Syndicat des copropriétaires du 10400 boulevard l’Acadie, [2001] R.J.Q. 2410 (C.A.), n’est pas modifiée par l’installation d’une remise sur le balcon. Autrement dit, l’usage demeure résidentiel. Aussi, pour ce qui est de la non-conformité au Règlement de l’immeuble, le tribunal constate que les défendeurs ont soigneusement choisi la couleur de la remise qui s’harmonise parfaitement à ceux de la terrasse, la remise n’était visible partiellement et par quelques personnes.

Au sujet de l’article 99 du Règlement, le syndicat prétend que «tout ce qui n’est pas autorisé est interdit» (par. 36). En réponse à cet argument, le tribunal affirme le principe général qui est celui de la libre jouissance des biens qui emporte la règle selon laquelle «tout ce qui n’est pas interdit est autorisé» (par. 36). Or, aucune restriction dans la déclaration de copropriété ne viendrait interdire l’installation de la remise sur le balcon. Aussi, ladite remise ne modifie en rien l’apparence et la consistance de la terrasse, de sorte que les défendeurs n’enfreignent pas le Règlement 99 c).

Commentaires

C’est à propos que le tribunal confirme la notion de «destination de l’immeuble» et le principe de la libre jouissance de la propriété.

La destination d’une copropriété est de trois ordres, soit résidentielle, commerciale ou mixte. Les tribunaux, depuis l’arrêt Kilzi, doivent interpréter largement la notion de destination. De toute façon, en l’espèce, l’installation d’une remise ne modifie en rien la destination de l’immeuble.

Aussi, le principe énonçant le droit à la libre jouissance de la copropriété est prévu à l’article 1063 C.c.Q. Or, ce principe l’emporte sur toute restriction imposée par le syndicat. Il importe peu que telle restriction ait été insérée dans le Règlement, car l’article 1056 C.c.Q. soutient le principe général de la libre jouissance de la copropriété et énonce que toute restriction à la libre jouissance doit être justifiée par la destination de l’immeuble, ses caractères ou sa situation. C’est dans ce sens que devra être interprétée la nouvelle restriction adoptée par le syndicat mais qui n’a pas fait l’objet du débat (par. 12 et 13).

1. Pareille interdiction peut, à notre avis, se heurter à la libre jouissance de la copropriété et devra éventuellement faire l’objet du test prévu à l’article 1056 C.c.Q.