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Protection du territoire agricole: une maison mobile n’est pas un immeuble

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Aubé c. Bibeau, 2007 QCCS 1236, J.E. 2007-766, EYB 2007-117137, juge François Tôth.

Nature de la cause

Il s’agit d’une action en annulation de vente et en dommages-intérêts contre le notaire instrumentant la vente d’un immeuble dont une maison mobile située sur un fond de terre agricole. Intervient dans cette instance, la Commission de la protection du territoire agricole (C.P.T.A.Q.) qui s’oppose à la vente de la maison mobile située sur ledit fond de terre.

Les faits

Les frères Raymond et Jean-Yves Bibeau ont, en tout temps pertinent, installé sur la terre agricole appartenant à leur père, une maison mobile chacune qu’ils habiteront.

En 1991, les deux frères deviendront copropriétaires indivis de cette terre.

Simultanément ils hypothéqueront ladite terre en faveur d’une caisse populaire. Dans l’acte d’hypothèque figure une maison roulotte «Grand Prix» «installée à perpétuelle demeure».

En 1995, Raymond Bibeau cède à son frère ses droits dans la terre agricole. La vente comprend sa maison mobile. Le jour même, Jean-Yves Bibeau loue à son frère vendeur et à son épouse ladite maison mobile pour une période de 16 ans.

Il importe de préciser que la location est faite avec option d’achat sur ladite maison mobile et sur un demi-hectare du terrain sur lequel elle se trouve. Le transfert s’effectuera à la condition que la vente soit autorisée par la Commission de la protection du territoire agricole.

Le 15 octobre 2001, Jean-Yves Bibeau vend à la nouvelle conjointe de Raymond Bibeau la maison mobile. L’année suivante, Raymond Bibeau dépose une demande d’autorisation pour se porter acquéreur dudit terrain auprès de la C.P.T.A.Q.

Faisant volte-face, le frère vendeur, Jean-Yves Bibeau, adresse une lettre à la C.P.T.A.Q. pour s’opposer soit au dézonage soit au morcellement de la terre agricole afin de conclure l’acte entre lui-même et son frère. Cette volte-face résulte en une dispute entre les deux frères.

Le 11 mars 2003, la C.P.T.A.Q. refuse la demande de morcellement de la propriété agricole.

Le 7 mai 2003, Jeannine Aubé, épouse de Raymond Bibeau, réclame par mise en demeure à Jean-Yves Bibeau et le notaire instrumentant la somme de 40 000 $, somme requise pour déménager la maison mobile, puisqu’elle ne peut obtenir la propriété du terrain.

En 2004, la C.P.T.A.Q. intervient et demande au demandeur de procéder à l’annulation de la vente de la maison mobile au motif que celle-ci fait l’objet, aux termes du contrat, d’une cession d’un droit de propriété, constituant ainsi une aliénation au sens de la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles, ce qui fut antérieurement  refusé par la C.P.T.A.Q.

La réclamation initiale de Jeannine Aubé contre son beau-frère Bibeau et le notaire Coderre fait l’objet d’une action en annulation de vente formelle et la C.P.T.A.Q. est mise en cause.

Aussi, les demandeurs réclament une série de dommages-intérêts sous divers chefs.

Prétentions

La C.P.T.A.Q. prétend que la vente de la maison mobile vise un immeuble car les parties avaient identifiée celle-ci comme étant installée à perpétuelle demeure (art. 903 C.c.Q.). Aussi, l’acte comporte un droit de superficie. Pour ces motifs, la vente de la maison mobile est un lotissement non autorisé et la vente doit être prononcée par la Cour supérieure.

Questions en litige

La vente de la maison mobile implique-t-elle la cession d’un droit de superficie du fond de terre sur lequel elle est située?

Si la vente de la maison mobile doit être annulée, la responsabilité civile des défendeurs est-elle engagée?

Même si la vente de la maison mobile ne doit pas être annulée, l’impossibilité pour les demandeurs d’acquérir le fond de terre sur lequel la maison est installée vu le refus de la C.P.T.A.Q. de permettre le morcellement du fond de terre, entraîne-t-elle la responsabilité des défendeurs?

Jugement

La demande en nullité de l’acte de vente présentée par la C.P.T.A.Q. est rejetée, de même que l’action intentée par les demandeurs Jeannine Aubé et Raymond Bibeau contre le notaire Coderre et le défendeur Jean-Yves Bibeau.

Motifs

L’acte de vente ayant pour objet la maison mobile n’est que le contrat de vente d’un bien meuble et ne contrevient donc pas à la loi.

La maison mobile ne possède pas de roues. Elle a été déposée sur des cages de bois posées sur le sol et il n’y a pas de solage. On y a construit à côté un garage double. Aussi, la maison mobile est reliée au sol par des tuyaux de PVC à une fosse septique et à un champ d’épuration de même qu’au réseau électrique et au système d’approvisionnement d’eau.

Le tribunal conclut que la qualification que les frères ont bien voulu donner à la maison mobile dans l’acte d’hypothèque n’a aucune incidence. Aussi, la maison mobile n’a pas créé tacitement de droit de superficie.

Constatant que la qualification de pareille maison mobile ne fait pas l’objet d’une jurisprudence constante, le tribunal s’emploie à démontrer que de toute façon, en l’espèce, le bien meuble qu’est la maison mobile ne peut se transformer en bien immeuble au sens de l’article 903 C.c.Q., car seul le propriétaire du fond pourrait procéder à telle transformation, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Donc, la maison mobile n’est pas un immeuble par attache ou réunion matérielle au sens de l’article 903 C.c.Q.

Aussi, il ne peut exister de droit de superficie qu’en regard d’un immeuble de sorte que la seule présence d’un bien meuble sur un immeuble ne saurait constituer une propriété superficiaire. Vu le caractère mobilier de la maison mobile, il ne saurait y avoir propriété superficiaire en l’espèce.

Quant à la responsabilité du notaire et du défendeur Jean-Yves Bibeau, le tribunal conclut que le notaire a agi de manière professionnelle, prudente et compétente et que les parties étaient conscientes des enjeux entourant la vente eu égard au caractère agricole du terrain. Aucune garantie n’a été donnée par le notaire. Quant à Jean-Yves Bibeau, le tribunal reconnaît que les parties ont agi de concert et que Jean-Yves Bibeau n’est pas à l’origine des problèmes des demandeurs, ne serait-ce que pour son manquement à l’obligation d’agir de bonne foi qui emporterait tout au plus adjudication particulière quant aux dépens.

Commentaires

Si la maison mobile avait été insérée dans le sol avec des fondations, nous aurions eu la constitution d’un immeuble par intégration en vertu de l’article 900 C.c.Q., de sorte que la renonciation du propriétaire du fond sur l’accession, en faveur du propriétaire original de la maison mobile, aurait emporté cession d’immeuble, un droit de propriété superficiaire et, partant, morcellement qui serait contraire à la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles. La maison mobile, en l’espèce, n’est jamais devenue immeuble, de sorte que son aliénation en tant que bien meuble n’emporte pas d’interdiction en vertu de la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles.

Enfin, l’exigence du tribunal quant à l’unicité de propriétaire est inapplicable en l’espèce, car il s’agit d’une exigence requise en matière d’immeubles par destination sous l’ancien code.